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澳大利亚27年经济神话要破灭?“中国炒房团”不背锅

作者: 编辑:孙远铭 来源:新京报网 发布时间:2019-03-11 10:12:57
 

  澳大利亚的房价撑不住了,关键就是当地居民收入与房价背离,与中国炒房团没太大关系。



  ▲图/新京报网

  再长的神话?#19981;酔NDING。

  过去27年来,在经合组织(OECD,是由36个市场经济国家组成的政府间国际经济组织)36个成员国中,澳大利亚是唯一一个经济能够保持?#20013;?#22686;长的国家。

  换言之,澳大利亚从来没有出现过两个季度的负增长。而其他经济体至少会中两次枪——一次是2001年互联网泡沫破裂,一次是2008年金融危机。

  澳大利亚如同一个闪躲能力超?#24247;?#36229;级玛丽,在27年里躲过了无数险情。

  这个国家的19个主要行业里,12个行业每年能增长3%以上。在发达经济体中,3%是一个让人眼热的数字。

  不过,情况正在发生变化。

  3月6日,澳大利亚统计局公布经济数据,去年四季度澳大利亚人均GDP增长是-0.2%,三季度是-0.1%。连续两个季度为负,已接近衰退定义。

  好在去年全年澳大利亚GDP增长了2.3%,但远低于预期。此前,澳大利亚联储的预测是2.8%。澳大利亚联储同时把今年上半年的GDP增长率从早先的3.25%大幅调低到了2.5%。



  ▲2019年1月26日,澳大利亚庆祝国庆日。图/新京报网

  超级玛丽突然跑不动了。为什么?

  一.澳大利亚经济的毛病出在房子

  过去27年澳大利亚的主要行业都能高速增长,但最重要的支柱就两个:矿产和房子。

  澳大利亚的出口贸易中,铁矿石、煤炭、金子?#20154;?#21344;比重超过50%。虽然金融危机以后澳大利亚的矿产出口也打?#24605;?#20010;?#21361;?#20294;这两年又重现火爆。

  根据澳大利亚统计局的数据,2017-2018年度,煤炭、黄金、贱金属(除了金,银,白金等贵金属之外,其他的所有金属)出口都创了新高。铁矿石作为最大的出口收入来源,出货量也差不多恢复到了景气期的水?#20581;?/p>

  澳大利亚经济的毛病不是出在矿产业,而是出在房?#30001;稀?/p>

  一个重要原因是,房子比澳大利亚经济涨的时间更长——到2018年,澳大利亚的房子已经断断续续涨了55年了,最近五六年是坐了火箭?#35805;?#22320;涨,像悉尼一些地段?#38505;?#20102;75%。

  啥商品都有个周期。研究机构保守估计,澳大利亚的房价目前已高估了10%-15%。高了就得往下走,这是规律。

  事实上,这两年澳大利亚监管机构一直在发出房地产可能崩溃的警告,可奇怪的是,无论政府还是相关企业,好像?#27982;?#26377;太当回事。

  最多是地方政府拿中国炒房团的个别交易祭祭刀。

  假如大家都不当回事,击鼓传花的游戏还能玩下去。但是,从去年下半年以来,澳大利亚银行业开始当回事了——他们意识到,一旦房价下跌,金融体系就要糟糕。

  相对于美国金融业,澳大利亚银行比较传统,缺乏美国的风险对冲手?#21361;?#20294;风险传导机制差不太多。澳大利亚银行自然紧张,于是开始逐渐收紧信用,结合监管机构不?#25103;?#20986;的警告,房市的预期终于开始扭转。

  房市有很?#24247;?#32858;光灯效应。灯光闪动时,一切隐?#32423;?#19981;是问题。灯光一撤,不是问题的也成了问题。



  ▲悉尼的?#28818;?#20844;寓。   图/新京报网

  在房价?#37096;?#33021;下跌形成共识后,从下游行业到消费者,都开?#35745;?#36941;收缩?#36739;摺?#20303;房的负面乘数效应全面发作,这是去年三四季度澳大利亚人均GDP增长转负的核心原因。

  二. 中国炒房团要负责?

  实际上,目前澳大利亚悉尼、墨尔本等8个主要城市的房价只下跌了1.3%-1.8%,这点跌幅就成了1983年以来的最大跌幅,足以让很多人“泪目”。

  有媒体报?#28291;?#26377;悉尼的房地产经纪人估计,中国炒房团的离场可能给悉尼郊区CHATSWOOD房价贡献了四分之一的跌幅。

  看?#20808;ィ?#20013;国炒房团要负点责任。这个很正常——住房的财富神话,从来都少不了外来资金。

  但从根本上说,支撑一个国家房地产市场的主体一定是本国资金。如果当地居民收入与房价太过背离,外来资金热情再大,受各种门槛限制,也无法独力推动房地产市场多年?#38505;恰?/p>

  澳大利亚的房价撑不住了,关键就是当地居民收入与房价背离。

  当地媒体称,目前澳大利亚的住房抵押贷款、个人贷款和信?#27599;?#25903;出已占到家庭收入的180%以上。

  也就是说,多数人是在透支过日子。这与澳大利亚经济出现27年的景气周期前的情况形成了鲜明?#21592;取?/p>

  当时住房抵押贷款、个人贷款、信?#27599;?#25903;出?#25216;?#24237;收入之比在80%左右,大家消费完还有剩余。

  消费完还有剩余,意味着信用等级高,银行敢于贷款,这是澳大利亚房价多年?#38505;?#30340;基本前提。

  只是最近五六年,澳大利亚居民收入一直没有真实?#38505;牽?#20010;别年份收入增长水平还低于物价指数,实际收入是负增长。



  ▲墨尔本夜景。   图/新京报网

  工资性收入上不去,自然要在财富性收入上想辙。人心齐思房价涨,才是根本。中国炒房团只是凑了个趣。

  虽然人们对炒房团有各种非议,但你不能不承认,炒房团的钱,都是聪明钱。

  三. 澳大利亚还是海外投资?#35753;?#22320;吗

  多年以来,澳大利亚都是中国人海外投?#25163;?#19994;的?#35753;?#30446;标地。现在问题来了:今后还是吗?

  至少2019年不会太好。

  摩根?#24247;?#21033;等多数机构认为澳大利亚房价得跌10%-15%,瑞银预测得更远,认为要跌30%。

  ?#20945;?#36825;些预测,从现在澳大利亚8大城市的房价跌幅来看,只是刚开始。房价跌落必然导致银行进一步收紧信用,扫倒一大片行业。

  澳大利亚联储连续27个?#26053;?#25954;动利率也?#20174;?#20986;了?#25345;?#19981;?#20122;?#32490;:?#35805;?#32780;言,?#26102;?#33258;由进出的国家会跟随美元利率调整。一方面美元强而本币弱,会导致?#26102;就?#27969;;另一方面国际贸易主要由美元结算,不跟随会冒很大的汇?#21490;?#38505;。

  澳元没敢跟随而保持在低位,就是担心住房贷款利率提高会让房市加速?#28010;?/p>

  住房问题只是一部分。摩根?#24247;?#21033;在澳大利亚2019年的经济展望里,设定了4个观测指标:住房、银行、财税政策和贸?#20303;?/p>

  现在我们知?#28291;?#25151;市问题是刚刚暴露的风险,银行防范风险的动作较快,财税政策方面,似乎还不到采取大动作的时候,贸易及与其相关的国际环境问题,澳大利亚就做得差了些。

  ?#20945;?#25705;根?#24247;?#21033;的4个观测指标,至少在住房和贸易两项上,目前澳大利亚存在风险。

  而最安全的投资时机,当然是在这两个风险项改善后。事实上,这两个指标,也决定着今年乃?#20004;?#21518;一段时期里澳大利亚的经济活力。

  □徐立凡(专栏作家)

 

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